Rendement et cash flow : ce que les vendeurs oublient de compter
On m’a déjà présenté un bien au « cash flow positif », sans la taxe foncière, sans la vacance entre deux locataires, sans la GLI, sans provision pour imprévus. Recalculé pour de vrai, il était négatif. Voici comment calculer le rendement (brut, net, net-net) et le cash flow, et surtout repérer les postes qu’on « oublie » de montrer.
Les 4 calculs à connaître
Trois mesurent la performance (en %), le dernier mesure la trésorerie (en euros). Les vendeurs adorent le premier et le dernier, mal calculés.
Rendement brut
Le chiffre des annonces. Pratique pour comparer vite, mais trompeur si on s’arrête là : il ignore toutes les charges.
Rendement net
Ce qui reste avant impôts. Déjà bien plus honnête : il retire les frais réellement payés.
Rendement net-net
Après fiscalité (revenus fonciers ou LMNP). Le vrai rendement de l’épargne investie.
Cash flow
Ce qui tombe (ou sort) du compte chaque mois. Il peut être négatif même avec un rendement flatteur, c’est le chiffre que les annonces mettent le plus en avant.
Ce que les présentations de vendeurs « oublient »
Un « cash flow positif » de vendeur ne compte souvent que le loyer moins le crédit. Voici les postes bien réels qui manquent presque toujours, et qui peuvent faire basculer le résultat dans le rouge.
La taxe foncière
Souvent un à deux mois de loyer par an. Presque jamais dans le calcul de départ.
La vacance locative
Entre deux locataires, zéro loyer, mais le crédit, lui, continue de tomber.
Les frais de relocation
Annonce, sélection, nouvel état des lieux, parfois honoraires d’agence à chaque rotation.
La provision travaux & imprévus
Chaudière, toiture, ravalement… Un matelas mensuel à mettre de côté, sinon l’imprévu fait mal.
Les assurances (PNO + GLI)
PNO ≈ 80–150 €/an pour un appartement (bien plus pour un immeuble, ~100 €/mois) + garantie loyers impayés ≈ 2,5–3,5 % du loyer.
Les charges non récupérables
La part propriétaire des charges de copropriété, celle qu’on ne refacture pas au locataire.
Les frais de gestion
Agence 6–8 % du loyer, ou son temps si on gère seul. Presque toujours supposé gratuit dans le calcul.
L’entretien courant
Robinet, ballon d’eau chaude, serrure… ~1 mois de loyer/an, en plus de la grosse provision travaux.
Les frais de comptabilité
En SCI ou LMNP au réel : expert-comptable ou logiciel, ~300 €/an pour un appartement à ~1 000 €/an pour un immeuble.
La CFE (en meublé)
Cotisation foncière des entreprises : ~100–500 €/an en LMNP. Récurrente, quasi jamais annoncée.
L’ameublement (en meublé)
Équiper puis renouveler le mobilier pour tenir le statut LMNP : plusieurs milliers d’euros.
Les impôts
Revenus fonciers + prélèvements sociaux : c’est le passage du net au net-net, vite oublié.
Le loyer qui ne suit pas l’inflation
La révision est plafonnée (IRL) : le loyer monte moins vite que les charges.
| Poste (par an) | Appartement T2~550 €/mois | Immeuble 4 lots~2 200 €/mois |
|---|---|---|
| Taxe foncière | ~ 700 € | ~ 2 800 € |
| Assurance (PNO / immeuble) | ~ 110 € | ~ 1 200 € |
| Garantie loyers impayés (≈ 3 %) | ~ 200 € | ~ 790 € |
| Charges non récupérables | ~ 300 € | ~ 1 500 € |
| Provision travaux + vacance | ~ 600 € | ~ 3 000 € |
| Frais de gestion (≈ 7 %) | ~ 460 € | ~ 1 850 € |
| Entretien courant | ~ 250 € | ~ 1 000 € |
| Comptabilité (SCI / LMNP) | ~ 300 € | ~ 1 000 € |
| Total « oublié » | ≈ 2 900 €/an | ≈ 13 100 €/an |
La même annonce, avant et après
Un T2 à Mulhouse, acheté ~55 000 € et loué 550 €/mois. Voici la présentation… et le même bien recalculé ligne par ligne.
« J’ai créé Propryo parce que je cherchais un logiciel qui gère mon parc et me montre si mon investissement est rentable. Il n’existait pas. »Didier, fondateur, ingénieur, bailleur (20+ lots). Lire mon histoire →
Rendement & cash flow : les questions fréquentes
Les définitions et repères pour ne plus jamais lire une annonce de la même façon.
Rendement brut, net, net-net : quelle différence ?
Le brut = loyers annuels ÷ prix de revient × 100 (le chiffre des annonces). Le net retire les charges réelles (taxe foncière, assurances, gestion, entretien, charges non récupérables). Le net-net retire en plus l’impôt et les prélèvements sociaux, c’est ce qui reste vraiment dans la poche.
Comment calculer le cash flow ?
loyers encaissés − (toutes charges + crédit + assurance emprunteur + impôts)
C’est ce qui tombe (ou sort) du compte chaque mois, une fois tout payé. Différent du rendement, qui se mesure en %.
Qu’est-ce qu’un « bon » rendement locatif ?
Ça dépend de la stratégie. Le brut tourne souvent autour de 3–7 % dans les grandes villes et peut dépasser 10 % dans les villes moyennes. Un rendement plus faible peut se justifier par un emplacement sûr et une plus-value attendue : il n’y a pas de chiffre « bon » dans l’absolu.
Un cash flow négatif, est-ce forcément mauvais ?
Non. Il peut être assumé pour un bien bien situé, une plus-value à la revente ou pour se constituer un patrimoine à crédit. Ce qui compte : le connaître à l’avance et pouvoir l’absorber, pas le découvrir par surprise un an après.
Combien coûtent la PNO et la GLI ?
La PNO (propriétaire non occupant) : ~80–150 €/an pour un appartement, bien plus pour un immeuble. La GLI (garantie loyers impayés) : ~2,5–3,5 % du loyer annuel, sous conditions de solvabilité du locataire.
Meublé (LMNP) ou nu : quel impact sur le rendement ?
Le meublé au réel (LMNP) permet souvent d’amortir le bien et de réduire fortement l’impôt, mais ajoute des postes : ameublement, CFE, comptabilité. Le nu est plus simple mais moins optimisé fiscalement. À arbitrer selon le projet.
Fini de deviner. Piloter les vrais chiffres.
Propryo calcule le cash flow réel, le recouvrement des loyers et le compte de résultat, bien par bien, du bail au bilan. Enfin savoir ce que le parc rapporte, vraiment.