Travaux dans un logement loué : qui paie, et comment augmenter le loyer
Refaire une salle de bain, isoler, changer une chaudière… Mais qui paie quoi entre le bailleur et le locataire ? Les travaux peuvent-ils se faire pendant que le locataire occupe le logement ? Et surtout : le bailleur a-t-il le droit d’augmenter le loyer après des travaux, et comment le faire proprement ? Voici les règles, sans jargon, et le bon réflexe : un avenant au bail signé.
Bailleur ou locataire : la ligne de partage
Le décret n° 87-712 fixe la règle : l’entretien courant est au locataire, tout le reste est au propriétaire. En cas de doute, la charge revient au bailleur.
À la charge du bailleur
- Grosses réparations : toiture, façade, gros œuvre, canalisations principales
- Remplacement d’équipements vétustes ou hors d’usage par l’âge (chaudière, ballon…)
- Mise aux normes & décence (électricité, performance énergétique)
- Réparations dues à la vétusté, une malfaçon, un vice ou un cas de force majeure
À sa charge (locataire)
- Entretien courant du logement et des équipements
- Menues réparations : joints, poignées, petites fournitures
- Entretien des installations (chaudière, VMC) et du jardin privatif
- Petites dégradations consécutives à l’usage normal
Ce que la loi oblige à garantir
Avant même la question des travaux, le bailleur a quatre obligations socles. Les manquer, c’est s’exposer à des travaux forcés, une baisse de loyer, voire l’indécence.
Un logement décent
Sécurité, santé, surface mini (9 m² / 2,20 m), équipements (sanitaires, cuisine, chauffage, eau potable).
Une délivrance en bon état
Le logement et les équipements remis en bon état d’usage et de fonctionnement à l’entrée.
La jouissance paisible
Garantir l’usage sans trouble pendant tout le bail, et garantir des vices qui y feraient obstacle.
L’entretien & les réparations
Toutes les réparations non locatives et le maintien du logement en état de servir.
Faire des travaux quand c’est occupé
Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux nécessaires, mais il a des droits si le chantier s’éternise. Mieux vaut anticiper les deux.
Il doit laisser faire le bailleur
- Travaux d’amélioration du logement ou de l’immeuble
- Travaux d’entretien et de maintien en état
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique
- Travaux nécessaires pour remplir l’obligation de décence
Mais il garde ses droits
- Logement rendu inhabitable → il peut demander la résiliation
- Travaux menés dans les règles : prévenu à l’avance, jours ouvrables
Augmenter le loyer par avenant, pendant le bail
Bonne nouvelle : c’est parfaitement possible et encadré. Pendant le bail, une seule voie existe pour augmenter le loyer au titre de travaux, l’accord écrit du locataire, formalisé par un avenant. Voici, noir sur blanc, ce que dit la loi, les trois conditions à réunir, et comment procéder sans risque.
« Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer. »
Ce sont bien des travaux d’amélioration
Ils apportent un confort ou un service nouveau : isolation, création d’une salle d’eau, cuisine équipée, double vitrage performant, etc.
✕ L’entretien, une réparation, le remplacement d’un équipement usé ou la simple mise en décence n’ouvrent aucun droit à majoration.Le locataire a donné son accord écrit
Soit une clause expresse dès la signature du bail, soit un avenant signé en cours de bail. Cet accord porte à la fois sur la nature des travaux et sur le montant de la hausse.
✓ Sans écrit signé des deux parties, la hausse n’est pas valable, c’est tout le rôle de l’avenant.Le logement n’est pas une passoire (F ou G)
Dans un logement classé F ou G au DPE, la loi interdit toute majoration, et même la révision IRL (art. 17-1 III). La solution : des travaux énergétiques qui le font passer à E ou mieux (nouveau DPE à l’appui) rétablissent le droit d’augmenter.
✕ Tant que F ou G : aucune hausse, ✓ une fois sorti de la passoire : possible.De combien le loyer peut-il augmenter ?
En zone tendue : la hausse est plafonnée à 15 % du coût des travaux TTC, au maximum (par an). Le bailleur peut appliquer moins, jamais plus. (« 15 % des travaux », pas « +15 % du loyer ».)
Hors zone tendue : aucune limite légale. Mais comme le locataire doit l’accepter par écrit, la hausse doit rester raisonnable : proportionnée au coût des travaux et au confort apporté. Trop élevée, elle sera refusée.
* Repère : lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail dans les zones concernées (article 18 de la loi du 6 juillet 1989), la hausse du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC, lorsque ces travaux atteignent au moins la moitié de la dernière année de loyer (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail (article 4, 1° ; texte applicable aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, lu sur Légifrance le 7 octobre 2026)). En cours de bail, l’article 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe aucun plafond chiffré : la majoration relève de la clause expresse ou de l’avenant, et elle est impossible en classe F ou G.
Avant les travaux : mettre l’accord par écrit : nature des travaux, coût estimé, et montant de la nouvelle majoration. C’est la clause ou l’avenant.
Pendant : réaliser les travaux, et conserver les factures (elles justifient le coût réel).
À l’achèvement : la majoration s’applique. Elle s’ajoute à la révision annuelle IRL, sans s’y substituer.
L’avenant « hausse pour travaux », prêt à signer
Il suffit de choisir le motif « travaux d’amélioration » et de saisir la nature, le coût et le nouveau loyer : Propryo rédige l’avenant conforme (art. 17-1 II), bloque la hausse si le DPE est F ou G, et le sort prêt à signer et à annexer au bail.
Faire mon avenant →Préparer son avenant de loyer après travaux
Renseigner le bail, les travaux et le nouveau loyer. La classe énergétique est vérifiée en direct : la majoration est impossible en classe F ou G (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le PDF est remis à l’ouverture du compte gratuit.
Zone tendue & renouvellement
En dehors de l'avenant en cours de bail, deux autres moments permettent de revaloriser, mais avec des règles bien plus strictes.
En zone tendue
Loyer sous-évalué
- Proposition ≥ 6 mois avant le terme (formes de l'art. 15).
- 3 références de loyers comparables du voisinage (6 en agglo > 1 M hab.).
- Hausse étalée : par tiers (bail 3 ans) ou par sixième (bail 6 ans) ; si > 10 %, par sixième.
- Interdit pour les logements F ou G, jusqu'à ce que des travaux énergétiques les fassent passer à E ou mieux (nouveau DPE).
Des travaux qui valorisent vraiment
Un chantier d'amélioration rentable, c'est d'abord un projet bien pensé : agencement, choix des matériaux, coordination. Pour ça, un architecte d'intérieur change tout, le bien gagne en confort, en valeur, et la hausse de loyer se justifie d'elle-même.
De la rénovation tout-en-un au réagencement d'un logement locatif, Ynspir conçoit, coordonne et suit le chantier, avec une vraie expertise immobilière pour des travaux qui comptent.
« J'ai créé Propryo parce que je cherchais un logiciel qui gère mon parc et me montre si mon investissement est rentable. Il n'existait pas. »Didier, fondateur, ingénieur, bailleur (20+ lots). Lire mon histoire →
Travaux & loyer : les questions fréquentes
Les réponses courtes aux questions que se posent tous les bailleurs.
Peut-on augmenter le loyer sans l'accord du locataire ?
Non. En cours de bail, une hausse pour travaux exige son accord écrit (clause ou avenant). Sans cela, seule la révision annuelle IRL (si le bail la prévoit) peut s'appliquer.
Quels travaux permettent d'augmenter le loyer ?
Uniquement les travaux d'amélioration (un confort ou service nouveau). L'entretien, les réparations et la simple mise en décence n'ouvrent aucun droit à majoration.
De combien peut-on augmenter après travaux ?
En cours de bail, la majoration est fixée par la clause expresse ou l'avenant (loi du 6 juillet 1989, art. 17-1 II), sans plafond chiffré dans ce texte. Lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement dans les zones concernées, la hausse du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC, si les travaux atteignent au moins la moitié de la dernière année de loyer (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail (article 4, 1° ; texte applicable aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, lu sur Légifrance le 7 octobre 2026)). Ces règles ne s'appliquent pas aux logements classés F ou G.
Peut-on augmenter le loyer d'une passoire (F ou G) ?
Non. Dans un logement classé F ou G, la loi interdit toute majoration et même la révision IRL (art. 17-1 III). Il faut d'abord rénover pour en sortir.
Et si je fais des travaux énergétiques pour sortir de la passoire ?
L'interdiction vise uniquement les logements des classes F et G (loi du 6 juillet 1989, art. 17-1, III). Un logement qui n'est plus classé F ni G, donc de classe E ou mieux (classes définies à l'art. L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation), n'entre plus dans cette interdiction : la révision et la majoration redeviennent possibles dans les conditions habituelles (accord écrit, clause ou avenant). La classe se constate par le diagnostic de performance énergétique ; les articles lus ne précisent aucune condition de preuve particulière, il reste prudent de disposer d'un DPE à jour réalisé après les travaux. Sources : article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 24 août 2022) et article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation (version en vigueur depuis le 25 août 2021), lus sur Légifrance le 7 octobre 2026.
Qui paie les travaux, propriétaire ou locataire ?
Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations (décret 87-712). Le bailleur assume les grosses réparations, la vétusté et la mise aux normes.
Peut-on faire des travaux avec le locataire en place ?
Oui : il doit laisser exécuter les travaux nécessaires (art. 7 e). Mais au-delà de 21 jours, il a droit à une réduction de loyer proportionnelle (art. 1724 c. civ.).
Un avenant travaux, prêt à signer
Propryo génère l'avenant conforme (hausse pour travaux, contrôle DPE F/G), les baux, quittances et états des lieux, et suit les loyers, au même endroit.
Références légales
- Loi 1989 · art. 6, obligations du bailleur
- Loi 1989 · art. 7 e, travaux, locataire en place
- Loi 1989 · art. 17-1, révision & majoration travaux
- Loi 1989 · art. 17-2, hausse au renouvellement
- Code civil · art. 1724, travaux > 21 jours
- Code civil · art. 1720, réparations non locatives
- Décret 87-712, réparations locatives
- Décret 2026-644 (ANIL), encadrement zone tendue